IQAUDIT Аудит ПВЗ с гарантией стабильного дохода

Евгений обратился к нам с целью найти пункт выдачи с ежемесячной прибылью от 100 000 рублей и окупаемостью до 15 месяцев, расположенный в Приморском районе г. Санкт-Петербург. Мы совместно выбрали пять наиболее перспективных вариантов, основываясь на важных критериях, таких как низкая конкуренция и большое количество жителей в округе. После первичной проверки лишь два ПВЗ соответствовали заявленным продавцами условиям.

В этих двух вариантах мы провели детальную проверку: узнали условия работы от сотрудников и провели переговоры с арендодателями. При изучении договоров аренды договоров аренды юристы выяснил, что в одном из вариантов арендодатель оказался ненадежным. Второй вариант был безопасным, а выявленные недостатки не критичными, однако это позволило нам снизить стоимость покупки на 5%.

Мы также организовали сделку, включающую подписание договора и передачу денег. Поскольку Евгений ранее не имел опыта работы с ПВЗ, мы провели для него предварительное обучение, предоставили все необходимые материалы и пособия для успешного управления ПВЗ, а также снабдили его необходимыми контактами для поддержки на первых этапах работы.

Ирина, планируя покупку ПВЗ в центре города, обратилась к нам для оценки текущего состояния бизнеса и определения его потенциала. Мы провели комплексный аудит, включающий финансовый анализ, юридическую проверку и оценку стабильности бизнеса.

После анализа выяснилось, что рассматриваемый ПВЗ обслуживает не такое большое количество людей, как ожидалось. Несмотря на прибыльность, срок окупаемости составил бы 34 месяца, что существенно превышало ожидания Ирины. Кроме того, стоимость аренды оказалась выше средней по рынку. Исходя из этих факторов, Ирина приняла решение отказаться от покупки данного ПВЗ, поскольку уточненные показатели не соответствовали ее критериям доходности и устойчивости.

Алексей искал ПВЗ стоимостью до 1 500 000 рублей, с окупаемостью не больше 20 месяцев, избегая бизнес-брокеров из-за страха перед высокими комиссиями и скрытыми рисками. Он опасался переплатить и недооценить возможные проблемы, полагаясь на собственные исследования.

Мы проверили три предложенных варианта, выявив скрытые расходы и нестабильную доходность. Дополнительно предложили три альтернативных объекта в его районе. В результате проверки один вариант оказался подходящим: мы скорректировали договор аренды и организовали сделку купли-продажи ПВЗ.

Дата проверки: 30 августа 2024
Проверка проведена: IQAUDIT.RU

Заказчик обратился к нам после самостоятельного изучения нескольких ПВЗ, которые оказались либо убыточными, либо с явными проблемами. Данный вариант на первый взгляд выглядел более подходящим, поэтому мы провели комплексную проверку ПВЗ.

Основные результаты:
Мы оцениваем бизнес по трем параметрам:

Прибыльность: В августе 2024г. подтвержденная чистая прибыль 109 000р. С началом сезона прибыль вырастет в среднем на 20 – 25% в месяц, до 130-140 000р. рост затрат не ожидается. Окупаемость ПВЗ на уровне 22 месяцев с перспективой уменьшения. Необходим косметический ремонт и замена стеллажей на сумму 200,000 рублей.

Риски: Риски снижения дохода оцениваются как небольшие по сравнению с другими ПВЗ. Количество жителей должны в этом местоположении обеспечивать большие прибыли. В незащищенной зоне 15% оборота ПВЗ, но пока там нет свободных помещений, чтобы открыть новый пункт.

Юридическая проверка: Договор аренды истек три месяца назад, возможны изменения в условиях, договоренность о повышении стоимости на словах, нужна глубокая доработка договора и переговоры с арендодателем. Фактически действующего договора аренды нет. Договора с сотрудниками стандартные, доработка не нужна. Оформление ПВЗ не соответствует брендбуку, это необходимо устранять.

Автономность работы ПВЗ: С жильцами проблем нет, арендодатель не контролирует помещение, сотрудники работают давно, справляются самостоятельно, в целом работают дисциплинированно.

1. Проверка расположения ПВЗ по геосервисам.

По этому показателю ПВЗ набрал 68 баллов из 100 возможных. Было проверено 17 показателей.

1.1. Расположения и перспективы развития.

Расположение и количество жителей с учетом конкуренции позволяет делать на 20% больше оборота. Существует риск потери до 15% населения, проживающего в незащищенной для открытия новых ПВЗ зоне. В этой зоне WB активно предлагает большие скидки и гарантированный доход для открытия нового ПВЗ, что может снизить поток клиентов. Пока ни на одном сервисе подходящих предложений аренды нет.

У локации низкий пешеходный трафик, нет трафик магнитов (школ, магазинов и т.д.). Конкуренция на среднем уровне, рядом открыты 2 ПВЗ, один на расстоянии 10 метров, но восточной стороны конкурентов практически нет.

2. Выездная проверка: Состояние помещения и оборудования.

Пункт был проверен по 25 показателям. ПВЗ набрал 55 баллов из 100 возможных.

Отсутствие вывески: Вывеска на ПВЗ отсутствует, и арендатор не смог подтвердить ее согласование. Мы проверили через государственный портал и базу данных проверенных вывесок — вывеска не зарегистрирована. Это может привести к штрафам со стороны WB. и снижению видимости ПВЗ для потенциальных клиентов. Согласно оферте, за первое нарушение предупреждение, за повторное штраф 50 000р.

Капитальный ремонт дома: Дом, в котором расположен ПВЗ, находится на капитальном ремонте, это затрудняет проход к пункту и его сложно найти. Это временное, но значительное препятствие.

Состояние оборудования: ПВЗ требует замены части стеллажей и проведения косметического ремонта, что потребует вложений примерно в размере 200 000 рублей.

3. Юридическая проверка: договор аренды и субаренда, договор ГПХ с сотрудниками.
Договор аренды не был проверен с юристом, по желанию заказчика, была предварительная оценка договора.

Договор аренды: Проверка договора аренды показала, что его срок истек три месяца назад, а арендодатель оставил за собой право одностороннего повышения арендной ставки. Это создает неопределенность для покупателя, и рекомендуется провести переговоры с арендодателем о пролонгации договора на более стабильных условиях.

Субаренда: ПВЗ также имеет субарендатора, с которым необходимо регулярно взаимодействовать. Это требует дополнительных усилий со стороны владельца бизнеса, что может оказаться неудобным.

Договора ГПХ: договора ГПХ составлены грамотно, корректировка не требуется.

4. Финансовый анализ.

Полностью проверили по расчетному счету все перечисления и поступления денежных средств.
Полный анализ доходов и расходов показал, что по итогам августа прибыль составила 109 000р.
Окупаемость на момент проверки составила 22 месяца.
Затраты на ФОТ 93 000р. Ставка в смену 3000р. Это выше рынка, средняя ставка составляет 2500р., Стоимость аренды так же вписывается в среднюю по рынку, значит затраты существенно расти ближайшее время не будут.
С учетом начал сезона, инфляции, можно предполагать, что окупаемость ПВЗ снизится до 18 месяцев, а прибыль вырастет на 20-25% до 130 – 140 000р.

5. Анализ персонала.

Один из сотрудников работает больше года. Стоимость смены выше среднего, с учетом этого можно спрогнозировать, что смена владельца не скажется на персонале. В случае, если кто-то из сотрудников решит уволиться, ставка за смену позволит их заменить без особых лишних проблем.

Увеличения штата на такой объем работы не требуется, дополнительные сотрудники могут понадобится при увеличении оборота на 20-25%.

5. Риски ПВЗ.

Юридическая неопределенность: Договор аренды истек три месяца назад,
Несоответствие брендбуку: Оформление ПВЗ не соответствует требованиям WB,
Состояние помещения: Пункт нуждается в косметическом ремонте и замене стеллажей,
Риск конкуренции: В зоне покрытия существует угроза потери до 15% клиентов из-за активных предложений WB для открытия новых ПВЗ,

5. Заключение:

Необходимо провести переговоры с арендодателем о перезаключении договора аренды. Так же нужно решить проблему с вывеской, точно удостовериться можно ли ее узаконить. Без этого дать оценку и рекомендации по покупке невозможно.

В сентябре 2024 года провели ряд мероприятий. Получили предварительное согласование вывески, провели переговоры с арендодателем, скорректировали и заключили договор аренды, по итогам переговоров с продавцом, была получена скидка в размере 200 000р. на этот пункт и состоялась сделка купли/продажи ПВЗ.